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Mais marcas de luxo em Portugal
 
Os efeitos das medidas de austeridade implementadas durante 2012 tiveram um impacto direto nos níveis de consumo e, consequentemente, na performance do mercado de retalho nacional.
 
 
Durante 2012 o mercado de retalho evidenciou, mais uma vez, que existem duas realidades bem distintas: o Prime e o Secundário. Quer os complexos comerciais, quer o comércio de rua têm apresentado performances muito díspares, quando se trata de produto prime ou produto secundário.

O comércio de rua nas zonas prestigiadas da capital, como a Avenida da Liberdade e o Chiado, continua a destacar-se pelo forte dinamismo, em oposição à situação económica nacional e à contração geral da atividade do setor imobiliário. As marcas de luxo são as grandes impulsionadoras deste crescimento, devido em grande medida ao aumento de turistas que visitam Portugal, nomeadamente vindos de países emergentes.


Empreendimentos Comerciais

No final de 2012 a Jones Lang LaSalle contabilizou 168 empreendimentos comerciais, num total de 3,6 milhões de m² de área bruta locável (ABL). A evolução da oferta, que teve uma trajetória ascendente

acentuada durante os anos 90 e a primeira década do século XXI, tem sido fortemente afetada nos últimos anos, durante os quais muitos projetos foram adiados ou mesmo cancelados. Para tal, contribuiu não só a situação económica desfavorável, a quase ausência de financiamento bancário e a retração do consumo, como também o facto do mercado deste tipo de ativos já se encontrar muito maduro.
 
 
Apesar da crise já se encontrar instalada desde 2008, o produto imobiliário, em especial deste tipo de envergadura, demora a reagir, pelo que a quebra de desenvolvimento só se começou a sentir em 2010. Ao longo de 2012 não houve inaugurações neste setor edurante 2013 também não é esperada nenhuma abertura.

Só em 2014 são esperados dois novos centros comerciais. Para além do Évora Shopping, com 16.500 m², está também em construção o Alegro Setúbal, que resulta da expansão do
já existente Centro Comercial Jumbo de Setúbal. De facto, este centro encontra-se bastante desatualizado e é o único deste formato em funcionamento no concelho de Setúbal, cuja população ascende aos 121 mil habitantes. Refira-se que desde o final de 2011 que está praticamente concluído o Dolce Vita Braga, com cerca de 50 mil m². No entanto, devido à conjunta económica adversa foi vendo adiada a sua abertura, a qual ainda não tem data prevista.

Por fim, ainda relativamente aos projetos em estudo, destaque para o Ikea Loulé, com cerca de 90.000 m² de ABL e promovido pelo Inter Ikea Centre Group. Este complexo que integrará um área de centro comercial e outra de retail park, localizar-se-á no concelho de Loulé e tem abertura prevista para 2015.
 
 
Os centros comerciais dominam o mercado em termos de oferta, com um total de 2,8 milhões de m², ou seja, quase 80% da área total de equipamentos comerciais. Refira-se que os centros comerciais portugueses são reconhecidos pela sua elevada qualidade e modernidade. Os centros comerciais prime, como o Centro Colombo, o Vasco da Gama, o Amoreiras Shopping Center e o CascaisShopping, na Região de Lisboa, e o NorteShopping na Região do Porto continuam a apresentar uma boa performance. O bom desempenho deve-se, não só à diversidade e qualidade de lojas que incorporam, como também ao facto dos operadores se encontrarem mais avessos ao risco e assim mais seletivos na escolha das localizações dos seus espaços.

Já os retail parks, apresentam uma oferta total no território nacional de 441 mil m², o que corresponde a uma quota de 12%. Este formato tem enfrentado algumas dificuldades, cujos motivos não se prendem apenas com a crise, mas essencialmente com a falta de operadores que costumam instalar-se neste tipo de empreendimento. Os operadores que idealmente estariam em retail parks dão preferência, algumas vezes, a localizações em stand alone, devido à capacidade das próprias marcas em atrair clientes. Refira-se que o Sintra Retail Park apresenta uma diferença muito significativa face aos restantes retail parks a operar em Portugal, revelando boa procura por parte dos operadores e um nível de rendas acima da média.

Relativamente aos factory outlets, pode-se dizer que não existem novos empreendimentos desde 2004. Com o poder de compra dos portugueses cada vez menor, o tipo de oferta dos factory outlets tem sido uma alternativa à oferta tradicional, beneficiando o desempenho deste tipo de complexos, pelo que nos últimos anos assistimos a ligeiras mudanças. Para além das expansões ocorridas no Vila do Conde The Style Outlet (2009) e no Freeport (2011), em 2012 foi concluída a remodelação, mudança de conceito e rebranding do Odivelas Parque. Este centro, agora denominado Strada Shopping & Fashion Outlet, reposicionou-se no segmento outlet, passando a integrar diversas insígnias desta categoria. Por outro lado, o Grijó Outlet tem poucas lojas em funcionamento e as insígnias presentes no Lago Discount não são, atualmente, insígnias outlet. Assim, a Jones Lang LaSalle considera que existem atualmente 3 factory outlets em funcionamento em Portugal, com um total de 131.200 m².


Comércio de Rua

O comércio de rua nas localizações prime é indiscutivelmente a estrela do mercado imobiliário. Numa
altura em que todos os setores estão fortemente retraídos, as marcas internacionais de luxo mostram-se muito interessadas em ter uma representação em Portugal, dando um grande dinamismo a este mercado.
É exemplo disso a entrada de importantes insígnias nos últimos anos como a Prada, a Gucci e a Miu Miu.
 
 
As localizações prime de Lisboa são a Avenida da Liberdade e a Rua Garrett, no Chiado. Estas localizações contam com uma oferta diferenciada e de qualidade, predominantemente do setor da moda.
As marcas de luxo e o segmento alto encontram-se essencialmente na Avenida da Liberdade. Para além das marcas já referidas estão instaladas nesta importante artéria muitas outras lojas, como a Louis Vuitton, Ermenegildo Zegna e a recente Officine Panerai. As lojas presentes nesta avenida têm sido cada vez mais procuradas por estrangeiros, maioritariamente de países cujo poder de compra está em crescimento acentuado, como Brasil, Angola, Rússia ou China.

O Chiado é considerando uma zona mais trendy, tendo atraído insígnias mass market e de um posicionamento médio-alto. A Zara, H&M e Massimo Dutti, mas também a Hugo Boss e a Hermès estão presentes nesta zona. Durante 2012, a Tous e a Globe, abriram um novo espaço na Rua Garrett.

Por outro lado, começam a revitalizar-se outras zonas comerciais na cidade de Lisboa, como é o caso do Príncipe Real com moda alternativa, da Baixa, com moda mass market, e do Terreiro do Paço, dedicado exclusivamente à restauração e turismo.

Para 2013 espera-se um ano igualmente bom. Na Avenida da Liberdade já foram anunciadas as aberturas da Max Mara e da Cartier, entre outras.


Rendas

As rendas prime não apresentaram descidas significativas, contudo, as rendas dos empreendimentos secundários encontram-se com uma forte tendência descendente.

Nos centros comerciais prime, a renda desceu 5 €/m²/mês, fixando-se nos 85 €/m²/mês. Este facto deve-se mais, a um ajuste por parte dos proprietários aos tempos que correm, do que propriamente à falta de procura.

Os retail parks mantiveram a renda prime nos 9 €/m²/mês. Contudo, há que realçar que este valor é apenas sustentado pelo Sintra Retail Park, o qual tem tido procura a rendas superiores. Existe, de facto, um grande diferencial entre este retail park e as restantes unidades espalhadas pelo país.

Nos complexos secundários, os proprietários vêem-se cada vez mais obrigados a conceder maiores incentivos, nomeadamente carências de rendas, bonificações e contribuição nos fit-outs. As rendas variáveis são em muitos casos a alternativa para se conseguir captar e manter lojistas nestes imóveis.

Relativamente às rendas prime do comércio de rua, verificou-se um aumento de 85 €/m²/mês para 90 €/m²/mês, sustentado pela boa dinâmica da procura e pela escassez do lado da oferta. A oferta insuficiente, principalmente na Rua Garrett, aliada a uma legislação que protegeu em demasia as rendas antigas, deu, até à data, um grande poder aos inquilinos antigos, que pediam valores muito elevados pelo trespasse dos seus espaços. No entanto, com as alterações à Lei do Arrendamento que entraram em vigor no final de 2012, espera-se que a livre concorrência equilibre o mercado, atraindo mais retalhistas internacionais.
 
 
A oferta insuficiente, principalmente na Rua Garrett, aliada a uma legislação que protegeu em demasia as rendas antigas, deu, até à data, um grande poder aos inquilinos antigos, que pediam valores muito elevados pelo trespasse dos seus espaços. No entanto, com as alterações à Lei do Arrendamento que entraram em vigor no final de 2012, espera-se que a livre concorrência equilibre o mercado, atraindo mais retalhistas internacionais.


Perspectivas Futuras

A retração do consumo devido ao aumento da carga fiscal irá continuar a afetar as vendas dos lojistas, pelo que se perspetiva um agravamento do quadro atual. Neste cenário, as áreas devolutas deverão continuar a aumentar e as rendas a ajustar em baixa, pelo que os proprietários dos imóveis terão, em muitos casos, de repensar os seus modelos de negócio.

O número previsto de aberturas de equipamentos comerciais para os próximos anos é bastante
reduzido, não devendo surgir muitos mais projetos. Só o comércio de rua deverá manter a trajetória ascendente. A procura de espaços na Avenida da Liberdade e no Chiado continua acima das expetativas, travada apenas pela falta de oferta de espaços de qualidade. A oferta poderá, no entanto,vir a aumentar, motivada pela reforma da Lei do Arrendamento, que vem acabar, no médio prazo, com os contratos de duração indeterminada.

Refira-se ainda que o padrão de consumo está a mudar. Com a internet "no bolso", cada vez mais rápida e mais barata, caminha-se para a desintermediação. No futuro, o enfoque estará na experiência, nos serviços, na informação e na comunicação. Os lojistas terão de abandonar a imagem puramente transacional. O aparecimento de mais centros comerciais iguais aos que já existem não terá sucesso, pelo que estes terão de ser inovadores para captar consumidores, que por sua vez estão cada vez mais exigentes.

 
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