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O MERCADO DE ARMAZÉNS E LOGÍSTICA EM LISBOA
 
O mercado de armazéns e logística abrandou significativamente nos últimos 2 anos, com a inexistência de construção especulativa e um reduzido número de operações.

Contexto Económico

As projeções do Banco de Portugal relativas ao desempenho da economia Portuguesa foram sendo revistas positivamente ao longo do ano, sendo que os dados mais recentes apontam para uma contração do PIB em 1,6% em 2013. Há agora indícios de que a recuperação económica poderá estar a iniciar, levando o Governo a prever um ligeiro acréscimo do PIB em 2014. Estas projeções têm subjacente uma expectativa de continuação da evolução favorável das exportações. O Governo estima ainda uma queda do consumo privado menor que o ano passado na ordem dos 2,5% e uma variação nula em 2014.
O indicador de clima económico mantém uma trajetória de recuperação desde o início do ano. O Índice de Produção Industrial tem registado, ao longo de 2013, variações homólogas positivas em alguns meses e, consecutivamente, o indicador da variação média nos últimos 12 meses tem vindo a atenuar a sua tendência negativa, fixando-se em -1,4% em Agosto (que compara com -4,4% do ano anterior).

Mercado de Armazéns e Logística na Região de Lisboa

A oferta de armazéns e logística na Região de Lisboa, distribui-se por 6 zonas identificadas no Mapa 1. As zonas mais centrais de Lisboa Cidade (Zona 4), Sintra-Cascais (Zona 3) e Loures-Vialonga (Zona 2) caracterizam-se por uma oferta de armazéns de menores dimensões e frequentemente de uso misto. Num segundo anel encontra-se o eixo Alverca – Vila Franca de Xira (Zona 1.A), assim como as zonas a Sul do rio Tejo, Montijo-Alcochete (Zona 5) e Palmela-Setúbal (Zona 6), com uma oferta de armazéns de média dimensão. O eixo Carregado -Azambuja (Zona 1.B) é o que se encontra mais longe da cidade e onde se concentram os armazéns de maior dimensão (> 10.000m2) ocupados pelos principais operadores logísticos e cadeias de distribuição alimentar.

Muito do stock de armazenagem existente em Portugal encontra-se obsoleto, sendo que a CBRE estima que existam na Região de Lisboa cerca de 3 milhões de m2 de armazéns de qualidade média ou superior (com uma área superior a 1.000m2). Depois de uma década de promoção especulativa na Região de Lisboa, verifica-se, pelo segundo ano consecutivo, que não é concluído especulativamente nenhum armazém de logística e também não se conhece nenhum projeto em desenvolvimento. Os novos armazéns que têm sido construídos são feitos à medida do ocupante - promovidos pelos próprios ou com contratos de pré-arrendamento assegurados.
Verificaram-se, na última década, diversos movimentos de fusão de empresas e de consolidação do espaço ocupado levando a desocupação de diversos armazéns. Atualmente, o ritmo de ocupação de espaços de armazenagem é reduzido e caracteriza-se essencialmente pela procura por parte de PMEs de áreas de pequena dimensão (500 a 1.000 m2). A maioria dos negócios que são atualmente realizados, resultam do atual contexto de mercado, e da oportunidade para ocupar edifícios mais modernos, a valores mais competitivos. De acordo com os dados recolhidos pela CBRE ao longo dos últimos 8 anos, a média anual de absorção bruta de espaços de armazéns e logística na Região de Lisboa foi de 170.000 m2. No final do 3º trimestre de 2013 a absorção bruta acumulada rondava os 90.000 m2 e a expectativa é de que o total anual se aproxime do valor atingido no ano passado.





Valores de arrendamento

As rendas prime do setor de armazéns e logística têm sofrido uma grande pressão ao longo dos últimos anos, com quebras superiores aos restantes segmentos do imobiliário comercial.



A elevada disponibilidade nas zonas de Alverca-Vila Franca de Xira e Loures-Vialonga contribuiu para a continuação da descida do valor das rendas nestas zonas.
A zona logística do Carregado-Azambuja evidencia um decréscimo da renda prime de 35% face ao pico registado em meados de 2008.

Investimento

Os ativos de armazéns e logística tiveram, na última década, uma procura interessante por parte de investidores, quer nacionais quer estrangeiros. De facto, historicamente, a performance deste sector é muito mais atrativa do que os escritórios ou o retalho. De acordo com o IPD, ao longo dos últimos 5 anos em Portugal (2008-2012), o segmento industrial e logístico gerou um retorno médio de 3,5% por ano, que compara com 2,8% para escritórios e 0,3% para ativos de retalho.
Contudo, nos últimos dois anos, o investimento em imobiliário em Portugal retraiu significativamente, e registaram-se apenas um par de transações de imóveis de armazéns e logística neste período. Já em 2013, verifica-se uma maior atividade no mercado de investimento, com um aumento do volume e número de transações, assim como o regresso de investidores estrangeiros institucionais. No entanto, a procura dos investidores tem incidido quase exclusivamente por ativos de escritórios e estabelecimentos comerciais. Foram concluídos apenas dois negócios no sector de armazéns e logística, num valor total aproximado de 7,5 milhões de euros, representando 3,5% do montante investido em imobiliário comercial até o 3º trimestre.
Atualmente, a taxa de capitalização prime dos ativos de armazéns e logística é 9,25%, encontrando-se 250 pontos base (p.b.) acima do mínimo registado no final de 2007.

Perspectivas Futuras

A retração do consumo interno deverá continuar a penalizar o sector imobiliário de armazéns e logística no curto-médio prazo, ainda que haja alguma atenuação derivada do aumento das exportações. É esperado que se continuem a verificar alguns movimentos de concentração dos espaços ocupados pelas empresas do sector logístico e da distribuição alimentar, numa óptica de optimização da atividade e beneficio da elevada oferta disponível e preços mais reduzidos. Contudo, não são esperados movimentos significativos de expansão de empresas.
A mais longo prazo, acreditamos que o crescimento e a familiarização do comércio online junto dos consumidores finais irá fazer evoluir a cadeia de abastecimento e dinamizar significativamente o sector imobiliário de logística. Enquanto, numa fase inicial, este crescimento pode ser acomodado numa cadeia de distribuição / logística em função das instalações existentes, acreditamos que esse mesmo crescimento com o evoluir do tempo irá gerar uma dinâmica interessante no mercado imobiliário logístico, focada em ativos preparados e altamente equipados e mecanizados, capazes de responder às necessidades e exigências do e-commerce.
 
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