MERCADO IMOBILIÁRIO > Imobiliário português
 
 
O retorno total do investimento imobiliário em Portugal, medido pelo Índice IPD, foi de 0,8% em 2012, revelando uma ligeira melhoria face aos 0,5% alcançados no ano anterior. Em termos gerais, o retorno proveniente das rendas manteve-se estável em torno dos 5,8%, enquanto a componente de valorização de capital, com comportamento negativo pelo 5º ano consecutivo, se situou nos -4,8%, refletindo o impacto negativo resultante da queda do valor das rendas de mercado e do cenário de subida dos yields observado nos diversos sectores de mercado. Apesar da queda de valor dos ativos verificada em 2012, esta foi menos expressiva que a descida de 5% registada em 2011, o que explica o melhor desempenho do índice no ano em análise.



Apesar da ligeira recuperação, a performance obtida em 2012 remete para a 3ª mais baixa dos últimos 13 anos, sendo apenas superada pelos retornos totais de 0,2% e 0,5% registados em 2009 e 2011, respetivamente. É, no entanto, importante salientar que a melhoria observada no ano em análise, esconde comportamentos distintos a nível sectorial, dado que foi apenas visível no retalho, visto que nos demais sectores, nomeadamente nos escritórios, industrial e “outros”, a performance caiu para os seus níveis mínimos de 13 anos. Quando que comparado face a outros mercados mundiais, e tendo por base o Índice Global do IPD, Portugal ocupa, em 2012, a 23ª posição do ranking, num total de 25 mercados, superando apenas os mercados da Hungria e Espanha, que obtiveram retornos totais negativos de -1,9% e 2,1%, respetivamente.



Em 2012, a performance do retalho subiu 261 pontos base (p.b.) face a 2011, permitindo-lhe alcançar a melhor rentabilidade anual a nível sectorial, com 1,1%, logo seguido pelo industrial e escritórios, com 0,7% e 0,5%, respetivamente. O sector “outros”, que remete para produtos imobiliários não tradicionais, tais como hotéis, saúde, estacionamentos, entre outros, obteve uma rentabilidade nula em 2012, evidenciando uma queda de 366 p.b. face ao ano anterior.

O desempenho do mercado imobiliário nacional tem sido fortemente condicionado pelo contexto económico-financeiro extremamente adverso, em especial desde 2008.

Observando o comportamento do mercado nacional ao longo da série histórica de 13 anos, é possível identificar duas fases perfeitamente distintivas. Numa primeira fase, compreendida entre 2000 e 2007, o imobiliário nacional devolveu quase sempre retornos de dois dígitos, beneficiando de um forte, e relativamente estável, retorno de rendas, e da valorização positiva do valor dos ativos imobiliários. Neste período, o retorno proveniente das rendas oscilou entre os 7,7% obtidos em 2000, e os 6,1% em 2007. Por outro lado, a componente valorização de capital, caracterizada por uma maior volatilidade, alcançou os seus valores máximos em 2002 e 2007, com 5,9% e 5,8%, respetivamente, e o seu menor valor em 2003, com 2,4%.

Se no período 2000-2007, o imobiliário devolveu um retorno total anualizado de 11,5%, com o início da crise económico-financeira em 2008, a performance sofreu uma forte contração, com o retorno anualizado para o período 2008-2013 a situar-se nos 1,7%. Neste segundo período, a descida da performance está fortemente associada à correção do valor dos ativos, que sofreram, nos últimos 5 anos, o impacto negativo da subida dos yields, dado cenário de incerteza e consequente perceção de maior risco, bem como a crescente dificuldade em aceder a financiamento bancário, e generalizada falta de liquidez. Em paralelo, assistimos ao cenário de descida do valor das rendas de mercado, principalmente a partir de 2009, que contribuiu para penalizar, ainda mais, o desempenho da componente valorização de capital. Neste período, a correção de valor foi especialmente visível em 2009 e 2011, com quedas de 5,6% e 5,0%, respetivamente, anos em que o índice alcançou os seus piores desempenhos. Em 2012, continuámos a assistir a um cenário de queda generalizada do valor dos ativos, com principal destaque para o sector “outros”, com o retorno de capital a situar-se nos -5,3%, logo seguido pelo retalho, com -5.1%, e pelos sectores de escritórios e industrial, com -4,5% e -3,9%, respetivamente. Com a exceção do retalho, os demais sectores registaram em 2012, a sua maior queda anual de valor desde o começo da série histórica do Índice IPD em 2000. Face aos resultados apurados em 2011, a componente de valorização de capital revelou um agravamento de 330 p.b. no sector “outros”, e de 186 p.b. e 146 p.b. nos escritórios e industrial, respetivamente. O retalho, por seu turno, apresentou uma queda de valor menos pronunciada que os -7,4% alcançados em 2011, permitindo-lhe, aliada a um forte retorno das rendas, superar a performance global dos demais produtos imobiliários. O passado recente posiciona claramente o mercado português como parte integrante do grupo de mercados imobiliários mundiais em fase de estagnação/ correção, com uma perda de valor acumulada, desde o início de 2008, de aproximadamente 19%. Em 2012, o mercado nacional apresentou a 4ª maior queda de valor no seio do Índice Global do IPD, sendo apenas superado pelos mercados irlandês, húngaro e espanhol, com valorizações inferiores a -6.5%. Neste âmbito, surgem ainda alguns sinais de alerta do Reino Unido, dado que resultados recentemente divulgados revelam que no mercado britânico, depois de uma fase de recuperação, entre 2009 e 2011, a componente de valorização de capital voltou a entrar em terreno negativo, sugerindo uma potencial segunda vaga de correção de valor dos ativos na Europa “Continental” em 2013.

Por outro lado, o retorno das rendas, depois da estabilidade evidenciada entre 2007 e 2009, com um valor em torno dos 6,1%, caiu nos últimos 3 anos para valores em torno dos 5,8%. A evolução deste indicador não deixa de constituir um fator de alarme para a indústria imobiliária, que vê o seu retorno “direto” condicionado por uma forte desocupação, e crescente pressão dos inquilinos junto dos proprietários com vista à renegociação das rendas em baixa, com especial destaque para os sectores de escritórios e industrial. Se no caso concreto do mercado irlandês, o forte ajuste promovido sobre o valor dos ativos imobiliários o longo dos últimos 5 anos (com uma queda acumulada próxima dos 68%) motivou um impacto extremamente positivo na componente de retorno de rendas, no caso português, e apesar da tendência de descida do valor dos imóveis, assistimos a uma degradação do retorno das rendas, o que remete para um grau de contração do rendimento líquido superior ao da queda do valor dos ativos. Atualmente, o mercado medido pelo IPD Portugal, apresenta uma taxa de desocupação de 20%, em termos de área, com principal destaque para os sectores de escritórios e industrial, com taxas de desocupação a rondarem os 24%. O retalho, com uma taxa de ocupação de 86%, posiciona-se como o sector líder, em termos de retorno das rendas, com 6,5%. Os restantes sectores tradicionais, escritórios e industrial, mais afetados pelo efeito desocupação, alcançaram retornos de rendas em torno dos 5% (5,2% nos escritórios e 4,8% no industrial).



No que respeita a segmentos de mercado, os ativos “prime” são, no curto e no longo prazo, os produtos que melhores níveis de performance devolveram aos investidores. Em 2012, os segmentos de retalho e escritórios, “centros comerciais grandes e médios” e “escritórios lisboa – zona prime e CBD” superaram todos os demais produtos, com retornos ligeiramente acima dos 2%. Numa perspetiva de longo prazo (a 13 anos), os referidos segmentos continuam a posicionar-se no topo do ranking, acompanhados muito de perto pelos ativos industriais localizados na Grande Lisboa, com retornos totais anualizados compreendidos entre os 7,0% e 8,5%. No extremo oposto, temos como “piores” segmentos, em termos de retorno anualizado a 13 anos, os “escritórios Lisboa – fora da cidade” e o “ industrial – resto de Portugal”, com retorno totais em torno dos 5%.

Comparando o imobiliário face a outras classes de ativos, em 2012, a performance do imobiliário nacional foi superada pela das ações (MSCI Portugal Equities), de 3,4%, e das obrigações (JP Morgan GBI 7-10 years), de 66,3%, no entanto, e dado que o imobiliário se trata essencialmente de um investimento de longo prazo, é importante destacar que, observando os últimos 10 anos, o imobiliário português, com um retorno total anualizado de 6,2%, supera os retornos de 2,9% e 4,0% alcançados pelos mercado acionistas e obrigacionistas, respetivamente, confirmando o imobiliário como investimento que salvaguarda a posição dos aforradores.



No final de 2012, a base de dados do IPD Portugal é constituída por 921 imóveis de 37 portefólios, detidos por 24 investidores imobiliários, nacionais e internacionais, e avaliados em 8,3 mil milhões de euros. Estima-se que a presente base de dados cubra cerca de 58% do total do mercado de investimento institucional de rendimento em Portugal.
 
Topo
 


Mapa Site Política de Privacidade Contactos     ACAI © 2008 Todos os direitos reservados Powered by DG